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「爱赢娱乐场送注册金」华发股份关联交易入不敷出 已成大股东的“包工头”

发布时间:2020-01-09 11:48:37
[摘要] Wind数据显示,加上此次的两起公告,今年来华发股份已发布了21条关联交易公告。同样的情况也发生2019年,公司预计关联交易总额将达到5.94亿元,其中收入达到1.905亿元,而支出则达到4.028,华发股份的关联方的交易账面上总体是支出明显超过收入,呈现出入不敷出的状态。大股东的钱贵的雪上加霜梳理今年来华发股份从华发集团处通过关联交易获得的资金成本,发现平均融资成本普遍在8%以上。

「爱赢娱乐场送注册金」华发股份关联交易入不敷出 已成大股东的“包工头”

爱赢娱乐场送注册金,财经上市公司研究院 大眼楼管/肖恩

12月14日,珠海华发实业股份有限公司(下称“华发股份”)一连发布两则关联交易公告,分别为与大股东华发集团及其旗下的兄弟公司华金资管之间发生的关联交易的公告。Wind数据显示,加上此次的两起公告,今年来华发股份已发布了21条关联交易公告。自2014以来华发股份与大股东之间的关联交易一直较多,关联交易标的也越来越多样。

事实上,华发股份杠杆率居高不下限制了腾挪空间,控股股东珠海国资委旗下的华发集团持有华发股份股权比例仅为28.48%。一方面被高杠杆束缚自身手脚,另一方面控股股东却在乐此不彼地拿地开发,仅让华发股份赚取管理费,对于华发股份来说,关联交易就像摆脱不掉的宿命。

关联交易明显增多且入不敷出

华发股份自2004年上市以来,公司关联交易的公告数量逐渐增多。数据显示,2004-2014十年间华发股份的关联交易公告总数为17起。而自2015年开始,关联交易明显增多,2015-2019的5年间,关联交易公告分别为19、23、17、16、21起。

2019年,华发股份通过与华发集团旗下的保理公司、资管公司、财务公司等开展的相关融资活动达到7次,并且通过项目托管的方式管理着华发集团9个项目的工程顾问和营销管理等工作,仅收取一定的管理费用。

值得注意的是,尽管涉及的项目为房地产开发这一资本密集型、动辄上百亿的业务,但是华发集团通过隔离产权、仅以顾问或管理的形式与华发股份展开合作,2018年华发股份所涉及的关联交易总额仅为4.75亿元。其中,收入为1.94亿元,而支出却达到2.81亿元,换言之,华发股份2018年通过关联方的交易账面上总体是支出更多,关联交易的收益流进上市公司的少之又少。

同样的情况也发生2019年,公司预计关联交易总额将达到5.94亿元,其中收入达到1.905亿元,而支出则达到4.028,华发股份的关联方的交易账面上总体是支出明显超过收入,呈现出入不敷出的状态。

大股东的钱贵的雪上加霜

梳理今年来华发股份从华发集团处通过关联交易获得的资金成本,发现平均融资成本普遍在8%以上。而2018年华发股份的整体平均融资成本仅为5.87%,通过用利息支出除以有息负债简单估算2019上半年的平均融资成本,则上升至6.37%。华发股份2019年的融资成本明显上升,尽管宏观环境有着重要影响,但来自华发集团的高成本融资也是原因之一。

当前紧张的财务状况也是公司融资成本提升的主要原因。2019年三季报显示,华发股份的账面资金为253.86亿元,短期借款为122亿元,一年内到期的非流动负债达到168.66亿元,账面资金已不能完全覆盖短期债务。而长期借款高达450.17亿元,应付债券为184.25亿元,总债务达到925.08亿元。高企的有息负债总额推升公司净负债率达到197%。若不是有着珠海市国资背景,参照市场上可比公司,华发股份的融资成本或将大幅升高。

值得注意的是,上半年,华发股份的财务费用为1.26亿元,较去年同期增长5倍有余,利息支出达到5.86亿元。

华发股份面临着较大的财务压力,这压制了其在拿地方面的自由度,2013年华发股份的权益土储建面为1090.78万平方米,而到了2018年底,权益土储建面依然仅有1290.19万平方米。

而在华发股份面临财务困境之际,华发集团却在以高于公司平均融资成本的价格“接济”公司,大股东的钱贵的雪上加霜。

发华发股份竟成了华发集团的“包工头”?

自身腾挪空间受限的情况下,华发股份本可背靠华发集团,但“母子”公司之间却存在着同业竞争关系。在控股一家TOP50上市房企的情况下,华发集团自身依然在从事着房地产开发业务,而为了解决同业竞争的问题,华发集团不是将项目装进上市公司,而是在保留自身开发项目的前提下,将项目的工程、开发承包给华发股份,并使用“华发”注册商标。

查看此次公告的托管内容,托管内容包括:

(1)注册商标许可使用:许可本项目使用“华发”商标及与其相关的标识、标志等知识产权。使用商标的范围包括在本项目开发建设、销售、对外推广宣传等及在物业交付后的实际使用全过程;

(2)工程全流程管理:主要包括设计、成本、报建、现场施工管理、竣工验收、备案、存档、客服等相关事宜;

(3)营销管理:主要包括市场研究、策划、宣传、聘请广告代理公司、销售、协助签约、协助收款、协助办证等相关事宜。

可见,华发集团除了没有把项目所有权给华发股份,项目开发的一应事项基本上全部托管给了华发股份,自己在中间赚差价,成为了中间商,负责拿地和提供资金。而作为“包工头”的华发股份,在这其中能赚多少钱呢?公告中约定招标控制价:

商标使用费为实际销售回款金额的0.5%;工程全流程管理费为实际销售回款金额的2.5%;营销管理费(不含渠道费)为实际销售回款金额的2%;若需使用营销渠道,则工程顾问及营销管理费均不超过实际销售回款金额的2.5%;超出招标控制价的投标报价将被拒绝。

华发股份承包一个集团的项目收入大约为项目销售收入(假设销售回款率100%)的5%,而华发股份多年来的净利润率均在10%左右,而花费几乎同等的精力、人力和时间去做利润率仅为5%的项目,华发股份资产配置的合理性存疑。

今年华发集团托管给华发股份的项目总建筑面积不低,仅托管公告披露的阳江高新区A3地块项目,建筑面积23.14万平方米;阳江阳东创意湖地块,建筑面积达到12.86万平方米;富山产业服务中心项目,建筑面积达到8.37万平方米;富山智造小镇生活中心项目,建筑面积45.96万平方米,四个项目合计规划建筑面积达到90.33万平方米。而华发股份2018年的销售面积也只有194.87万平方米。

华发股份成为大股东包工头的根本原因,或跟华发集团持股华发股份的股权比例仅为28.48%,利益驱动不足有关系。

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